Как оформить дарственную на квартиру в пользу родственника

Переоформить квартиру на имя ребенка или внука обычно хотят «чтобы потом не было проблем». И здесь возникает дилемма: дарственная или купчая, а если дарственная, то сколько это стоит и придется ли платить налог. Ответ зависит от одного: в каком именно родстве находятся стороны.

Более низкие налоговые ставки в зависимости от степени родства, перечень документов, реальные расходы на оформление и одна квитанция, которой при дарении нет вообще.

Сколько нужно платить налога

Подарки облагаются налогом по тем же правилам, что и наследство: это прямо предусмотрено пунктом 174.6 Налогового кодекса. Поэтому, когда ищете информацию, обращайтесь к нормам, касающимся наследства — они применимы и к дарению.

Степени родства без догадок

Именно здесь допуская больше всего ошибок, поскольку обычное представление о «близких родственниках» шире, чем налоговое. Первая степень — это родители, супруг или супруга и дети, включая усыновленных. Вторая степень — это родные братья и сёстры, бабушка и дедушка со стороны матери и со стороны отца, а также внуки.

Все остальные, даже если вы общаетесь каждый день, для целей налогообложения не считаются родственниками, и ставка для них составляет уже 5 процентов. То есть подарить квартиру внуку можно без налога, а племяннику — уже нет.

Что необходимо для оформления

1. Паспорта и налоговые номера обеих сторон. Дарителя и того, кто принимает подарок.
2. Документ, подтверждающий право собственности. Свидетельство, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство.
3. Выписка из реестра вещных прав. Нотариус оформляет его самостоятельно.
4. Оценка недвижимости. Требуется для расчета платежей, за исключением случаев, когда ставка равна нулю.
5. Документы, подтверждающие родство. Свидетельства о рождении или браке, иногда в виде цепочки из нескольких документов.
6. Согласие второго супруга. Если жилье приобретено в браке.

Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению — это требование статьи 719 Гражданского кодекса. Устная договоренность или расписка в данном случае не имеют юридической силы.

Платеж, которого при дарении нет

А теперь о том, что обычно не учитывают, сравнивая дарственную с купчей. Взнос на обязательное государственное пенсионное страхование в размере одного процента уплачивают те, кто непосредственно приобретает недвижимое имущество, поэтому при дарении этот взнос не взимается вовсе. Это предусмотрено пунктом 9 статьи 1 Закона о сборе на обязательное государственное пенсионное страхование.

В сочетании с нулевой ставкой налога для близких родственников именно это и обусловливает разницу в стоимости, из-за которой при переоформлении недвижимости в семье чаще всего используют договор дарения. Остаётся государственная пошлина за удостоверение договора отчуждения недвижимости, которая составляет 1 процент от суммы договора, но не менее одного необлагаемого минимума, плюс услуги нотариуса.

Дарственная или завещание

• Момент перехода права. По договору дарения право собственности переходит сразу после регистрации, по завещанию — только после смерти.
• Возможность передумать. Завещание можно изменить или отменить в любое время, а дарственную сделку отменяют лишь в отдельных случаях и, как правило, через суд.
• Обязательная доля. На завещание влияет право отдельных наследников на обязательную долю, а на дарственную — нет.
• Расходы сейчас или позже. При дарении платите сразу, при наследовании платит тот, кто вступит в наследство.

Порядок действий во втором случае мы рассматривали отдельно: как оформить наследство после смерти родственника.

На что следует обратить внимание

После подписания договора даритель перестает быть собственником, и никакие устные договоренности типа «я буду жить здесь до конца жизни» не имеют юридической силы. Если такое условие является принципиальным, его обсуждают с нотариусом отдельно ещё до подписания, а не после.

Вторая распространенная ситуация — это квартира, которую кто-то снимает. Смена владельца сама по себе не приводит к расторжению действующего договора аренды, поэтому перед оформлением стоит перечитать его условия: что нужно проверить в договоре аренды квартиры.

Что делать после подписания

Нотариус регистрирует право собственности в реестре вещных прав сразу, и именно выписка из реестра, а не сам договор, подтверждает, что новый владелец уже является собственником. Договор остается основанием, но для любых дальнейших действий требуется именно выписка.

Далее следует бытовая часть, о которой часто забывают на месяц-другой: переоформление личных счетов за коммунальные услуги, уведомление ТСЖ или управляющего, а если в квартире установлен счетчик с договором на конкретное лицо, то и поставщиков. Пока счета оформлены на предыдущего владельца, платежки и начисления приходят на него.

Отдельно стоит проверить субсидию: она назначается с учетом состава домохозяйства и имущества, поэтому смена владельца может повлиять на дальнейшие назначения. Порядок подачи заявления мы описывали здесь: как оформить субсидию на коммунальные услуги онлайн.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог при дарении квартиры ребенку?

Нет, для членов семьи первой и второй степени родства ставка равна нулю.

Внук — это близкий родственник с точки зрения налоговой службы?

Да, внуки относятся ко второй степени родства, поэтому налог не взимается.

Сколько нужно дать, если дарить племяннику?

Пять процентов от стоимости подарка, так как племянники не относятся к первой или второй степени родства.

Можно ли обойтись без нотариуса?

Нет. Договор дарения недвижимости обязательно должен быть заверен нотариусом, в противном случае он является недействительным.

Нужна ли оценка квартиры?

Она необходима для расчета платежей, но при нулевой ставке налога рыночная стоимость для целей налогообложения не определяется.

Можно ли аннулировать дарственную?

Лишь в ограниченных случаях, предусмотренных законом, и, как правило, через суд. В отличие от завещания, передумать просто так не получится.

Кратко

Дарение квартиры родителям, супругам, детям, братьям, сестрам, бабушке, дедушке или внукам не облагается налогом; для остальных резидентов ставка составляет 5 процентов, а если одна из сторон является нерезидентом, то 18. Договор обязательно должен быть нотариально заверен, с государственной пошлиной в размере 1 процента от суммы, и именно в этом дарение выигрывает у купли-продажи: сбор в Пенсионный фонд уплачивает только покупатель недвижимости. Помните, что право собственности переходит сразу, а устные договоренности о проживании ничего не стоят. Перед любой сделкой с недвижимостью стоит самостоятельно проверить обременения: как получить выписку из реестра недвижимого имущества. Больше практических разборов в разделе Советы.