Як оформити дарчу на квартиру родичу

Переписати квартиру на дитину чи онука зазвичай хочуть «щоб потім не було проблем». І тут виникає розвилка: дарча чи купівля-продаж, а якщо дарча, то скільки це коштує і чи доведеться платити податок. Відповідь залежить від одного: ким саме доводяться одне одному сторони.

Нижче ставки податку за ступенем споріднення, перелік документів, реальні витрати на оформлення і одна платіжка, якої при даруванні немає взагалі.

Скільки податку платити

Дарунки оподатковуються за тими самими правилами, що й спадщина: це прямо встановлено пунктом 174.6 Податкового кодексу. Тому, коли шукаєте інформацію, дивіться норми про спадщину, вони працюють і для дарчої.

Ступені споріднення без здогадок

Найбільше помилок саме тут, бо побутове уявлення про «близьких родичів» ширше за податкове. Перший ступінь це батьки, чоловік або дружина і діти, включно з усиновленими. Другий ступінь це рідні брати й сестри, баба і дід з боку матері і з боку батька, а також онуки.

Усі інші, навіть якщо ви спілкуєтесь щодня, для податкових цілей родичами не вважаються, і ставка для них уже 5 відсотків. Тобто подарувати квартиру онуку можна без податку, а племіннику вже ні.

Що потрібно для оформлення

1. Паспорти й податкові номери обох сторін. Дарувальника і того, хто приймає дарунок.
2. Документ про право власності. Свідоцтво, договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину.
3. Витяг з реєстру речових прав. Нотаріус формує його самостійно.
4. Оцінка нерухомості. Потрібна для розрахунку платежів, крім випадків, коли ставка нульова.
5. Документи, що підтверджують спорідненість. Свідоцтва про народження або шлюб, іноді ланцюжком через кілька документів.
6. Згода другого з подружжя. Якщо житло набуте у шлюбі.

Договір дарування нерухомості укладається письмово і підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, це вимога статті 719 Цивільного кодексу. Усна домовленість чи розписка тут не працюють.

Платіж, якого при даруванні немає

А тепер те, що зазвичай не враховують, порівнюючи дарчу з купівлею-продажем. Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування в розмірі одного відсотка сплачують ті, хто саме придбаває нерухоме майно, тому при даруванні цього платежу немає взагалі. Так визначено пунктом 9 статті 1 Закону про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування.

Разом із нульовою ставкою податку для близьких родичів це і дає ту різницю у вартості, через яку сімейні переоформлення частіше роблять саме дарчою. Залишається державне мито за посвідчення договору відчуження нерухомості, це 1 відсоток суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму, плюс послуги нотаріуса.

Дарча чи заповіт

• Момент переходу права. За дарчою власність переходить одразу після реєстрації, за заповітом лише після смерті.
• Можливість передумати. Заповіт можна змінити чи скасувати будь-коли, дарування скасовують лише в обмежених випадках і зазвичай через суд.
• Обов’язкова частка. На заповіт впливає право окремих спадкоємців на обов’язкову частку, на дарчу вже ні.
• Витрати зараз чи потім. При даруванні платите одразу, при спадкуванні платить той, хто вступатиме у спадщину.

Порядок дій у другому випадку ми розбирали окремо: як оформити спадщину після смерті родича.

На що звернути увагу

Дарувальник після підписання договору перестає бути власником, і жодні усні домовленості про «я живу тут до кінця життя» юридичної сили не мають. Якщо така умова принципова, її обговорюють з нотаріусом окремо ще до підписання, а не після.

Друга поширена ситуація це квартира, яку хтось наймає. Зміна власника сама собою не припиняє чинний договір найму, тому перед оформленням варто перечитати його умови: що перевірити в договорі оренди квартири.

Що зробити після підписання

Нотаріус реєструє право власності в реєстрі речових прав одразу, і саме витяг з реєстру, а не сам договір, підтверджує, що новий власник уже власник. Договір лишається підставою, але для будь-яких подальших дій просять саме витяг.

Далі йде побутова частина, про яку часто забувають на місяць-другий: переоформлення особових рахунків на комунальні послуги, повідомлення ОСББ або управителя, а якщо в квартирі стоїть лічильник з договором на конкретну особу, то й постачальників. Поки рахунки оформлені на попереднього власника, платіжки і нарахування йдуть на нього.

Окремо варто перевірити субсидію: вона призначається з урахуванням складу домогосподарства і майна, тому зміна власника може вплинути на подальші призначення. Порядок подання ми описували тут: як оформити субсидію на комунальні послуги онлайн.

Часті запитання

Чи платять податок при даруванні квартири дитині?

Ні, для членів сім’ї першого і другого ступенів споріднення ставка нульова.

Онук це близький родич для податкової?

Так, онуки належать до другого ступеня споріднення, тому податку немає.

Скільки платити, якщо дарувати племіннику?

П’ять відсотків вартості подарунка, бо племінники не входять до першого чи другого ступеня споріднення.

Чи можна обійтися без нотаріуса?

Ні. Договір дарування нерухомості обов’язково посвідчується нотаріально, інакше він недійсний.

Чи потрібна оцінка квартири?

Для розрахунку платежів вона потрібна, але при нульовій ставці податку ринкову вартість з метою оподаткування не визначають.

Чи можна скасувати дарчу?

Лише в обмежених випадках, передбачених законом, і зазвичай через суд. На відміну від заповіту, передумати просто так не вийде.

Коротко

Дарча на квартиру для батьків, подружжя, дітей, братів, сестер, баби, діда чи онуків не оподатковується, для інших резидентів ставка 5 відсотків, а якщо одна зі сторін нерезидент, то 18. Договір обов’язково нотаріальний, з держмитом 1 відсоток суми, і саме тут дарування виграє у купівлі-продажу: збір до Пенсійного фонду сплачує тільки покупець нерухомості. Пам’ятайте, що право власності переходить одразу, а усні домовленості про проживання нічого не варті. Перед будь-якою угодою з нерухомістю варто перевірити обтяження самостійно: як отримати витяг з реєстру нерухомого майна. Більше практичних розборів у розділі Советы.