Що перевірити в договорі оренди квартири

Більшість договорів оренди квартири в Україні виглядають однаково: два аркуші, скачані з інтернету, куди вписали адресу, суму й дати. Поки все спокійно, цього достатньо. Питання виникають тоді, коли власник вирішує підняти плату посеред строку, коли прорвало трубу або коли треба з’їхати раніше.

Нижче про те, які пункти вирішують ці ситуації наперед, які правила діють навіть без запису в договорі, і чому строк попередження про виїзд це найнедооціненіший рядок усього документа.

Мінімальний набір пунктів

Акт приймання-передачі це той документ, який роблять найрідше і про який найчастіше шкодують. Достатньо переліку меблів і техніки з фотографіями, зробленими в день заселення. Пізніше саме він відповідає на питання, чи була та пляма на дивані до вас.

Плату не можна підняти в односторонньому порядку

Ось норма, яку не знає більшість орендарів, хоча вона працює на їхньому боці.

Стаття 820 Цивільного кодексу встановлює, що розмір плати за користування житлом визначається в договорі найму. І далі прямо: одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Тобто якщо в договорі стоїть конкретна сума й немає окремого пункту про право власника її переглядати, підвищення посеред строку можливе лише за вашою згодою. Саме тому в багатьох договорах з’являється рядок про перегляд плати «раз на пів року» або «у разі зміни курсу»: власник страхує себе від цієї норми. Це не порушення, але ви маєте бачити цей пункт до підписання, а не після дзвінка з новою сумою.

Друга частина тієї ж статті теж корисна: якщо строк внесення плати договором не встановлений, наймач вносить її щомісяця.

Строк попередження: правило трьох місяців

Найдорожча несподіванка для орендаря це не депозит, а строк, за який треба попередити про виїзд.

За статтею 825 Цивільного кодексу наймач має право у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Це загальне правило, яке діє за замовчуванням, тобто якщо в договорі про строк попередження нічого не написано.

Для короткострокової оренди три місяці це фактично вирок: ви або платите ще квартал, або домовляєтесь по-доброму. Тому в договір варто одразу вписати зручніший для обох сторін строк, наприклад місяць, і зробити його симетричним: скільки попереджаєте ви, стільки ж попереджає власник.

Симетричність важлива саме для орендаря. Якщо власник має право виселити вас за два тижні, а ви маєте попереджати за місяць, це вже перекошений договір, навіть якщо сума оренди приваблива.

Коли договір може розірвати власник

Та сама стаття 825 дає наймодавцю право вимагати розірвання договору через суд у кількох випадках. Основні:

• невнесення плати за житло протягом шести місяців, якщо договором не встановлено довший строк, а за короткострокового найму понад два рази;
• руйнування або псування житла наймачем чи особами, за дії яких він відповідає;
• систематичне порушення прав сусідів;
• використання житла не за призначенням.

Важлива деталь: у цих випадках ідеться про розірвання за рішенням суду, а не про право змінити замки. Самовільне виселення з речами на сходовій клітці незаконне незалежно від того, скільки ви заборгували.

Що перевірити до підписання

• Хто перед вами. Порівняйте паспорт із документом про право власності. Якщо квартиру здає родич або ріелтор, потрібна довіреність.
• Скільки власників. Якщо квартира у спільній власності, згода потрібна від усіх співвласників.
• Борги за комуналку. Попросіть показати квитанції за останній місяць, а краще довідку про відсутність заборгованості.
• Лічильники. Зафіксуйте показання в акті в день заселення, разом із фото.
• Хто ремонтує що. Поточний ремонт зазвичай на наймачеві, капітальний на власникові, але це варто прописати словами, а не залишати «як заведено».

Той самий принцип перевірки другої сторони до угоди працює скрізь, від оренди до підрядів: ми розбирали його в матеріалі як перевірити контрагента перед укладенням договору.

Аварії та комунальні: хто платить

Питання, яке спливає найчастіше після першої зими. Логіка проста: витрати, пов’язані з експлуатацією, несе той, хто живе, а витрати, пов’язані зі станом самого житла й інженерних мереж, власник.

Тому вода, світло, газ і послуги управителя за замовчуванням лягають на наймача, якщо договором не передбачено інше, а заміна старої труби чи котла це вже питання власника. Якщо ж прорвало у вас і залило сусідів, розбиратися доведеться за загальними правилами відшкодування шкоди, і порядок дій ми описали в матеріалі що робити, якщо сусіди залили квартиру.

Окремо про субсидію: право на неї мають і орендарі за наявності договору, тому цей документ потрібен не лише для спокою. Деталі є в розборі як оформити субсидію онлайн.

Часті запитання

Чи обов’язково засвідчувати договір оренди в нотаріуса?

Для звичайного найму житла достатньо письмової форми. Нотаріальне посвідчення потрібне в окремих випадках, тому за тривалої оренди це варто уточнити заздалегідь.

Чи може власник підвищити плату посеред строку?

Одностороння зміна розміру плати не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Тому дивіться, чи немає в договорі пункту про перегляд суми.

За скільки треба попередити про виїзд?

За загальним правилом за три місяці письмово. У договорі можна встановити коротший строк, і це варто зробити одразу.

Чи можна виселити орендаря за борг?

Тільки через суд і за наявності підстав, зокрема несплати протягом шести місяців, а за короткострокового найму понад два рази. Самовільне виселення незаконне.

Що робити з депозитом при виїзді?

Повертати за актом: звіряєте стан житла з тим, що зафіксовано при заселенні. Саме тому фото в день заселення економлять більше, ніж здається.

Чи потрібен договір, якщо орендуєте у знайомих?

Потрібен. Конфлікти виникають не між незнайомцями, а саме там, де «і так домовились», бо доказів немає в жодної зі сторін.

Коротко

Перевірте власника й документи, зафіксуйте стан житла актом із фото, пропишіть строк, суму, порядок оплати комуналки, умови депозиту й симетричні строки попередження про розірвання. Пам’ятайте дві норми: плату не можна змінювати в односторонньому порядку, якщо інше не передбачено договором, а за замовчуванням про виїзд треба попереджати за три місяці. Більше практичних розборів у розділі Поради.